Rachunek powierniczy to specjalne konto bankowe, na które trafiają wpłaty osoby kupującej mieszkanie od dewelopera. Bank nie przekazuje pieniędzy firmie od razu, lecz uwalnia je dopiero po spełnieniu warunków określonych w umowie. Przy rachunku otwartym wypłata następuje etapami, a przy zamkniętym – dopiero po przeniesieniu własności lokalu.
Czym jest rachunek powierniczy?
Mieszkaniowy rachunek powierniczy oddziela pieniądze nabywcy od bieżącego majątku dewelopera. Konto zakłada deweloper w związku z konkretną inwestycją, ale jego prowadzenie i wypłata środków podlegają kontroli banku. Kupujący nie musi sam otwierać rachunku.
Podstawą działania tego zabezpieczenia jest ustawa deweloperska, czyli ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Pieniądze znajdujące się na rachunku nie są swobodnie dostępne dla dewelopera. Nie może on przeznaczyć ich na dowolny cel, spłatę innych zobowiązań ani finansowanie innej inwestycji.
Koszt prowadzenia rachunku ponosi deweloper, choć uwzględnia go w ekonomice całego przedsięwzięcia, a więc pośrednio także w cenie mieszkania.
Jak bank pilnuje pieniędzy nabywcy?
Bank nie jest wyłącznie operatorem konta. Przy rachunku otwartym sprawdza, czy budowa przebiega zgodnie z harmonogramem i czy można wypłacić kolejną część środków. Weryfikacja może obejmować dokumentację inwestycji, wpisy w dzienniku budowy oraz kontrolę postępu prac.
Uproszczony przepływ pieniędzy wygląda następująco:
- Wpłacasz pieniądze zgodnie z harmonogramem zapisanym w umowie deweloperskiej.
- Środki pozostają na rachunku powierniczym, a deweloper nie może nimi swobodnie dysponować.
- Bank sprawdza wykonanie etapu budowy i zgodność dokumentów z warunkami wypłaty.
- Po pozytywnej weryfikacji bank przekazuje deweloperowi należną transzę, przeznaczoną na konkretną inwestycję.
W przypadku rachunku otwartego wypłaty są podzielone na co najmniej cztery transze. Każda z nich wynosi od 10% do 25% kosztów przedsięwzięcia deweloperskiego. Ostatnia wypłata następuje po spełnieniu warunków przewidzianych dla zakończenia inwestycji i przeniesienia własności.
Rachunek otwarty i zamknięty – czym się różnią?
Rodzaj rachunku wpływa na moment, w którym deweloper uzyska dostęp do wpłat. Rachunek zamknięty zapewnia kupującemu większą ochronę, ale wymaga od firmy finansowania budowy z kapitału własnego lub innych źródeł. Rachunek otwarty pozwala finansować kolejne etapy z wpłat klientów, dlatego jest częściej stosowany.
| Typ rachunku | Moment wypłaty środków | Poziom bezpieczeństwa dla kupującego |
|---|---|---|
| Otwarty z gwarancją | Transze po potwierdzeniu wykonania kolejnych etapów budowy | Wysoki, ponieważ wypłaty etapowe uzupełnia gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa |
| Zamknięty | Jednorazowo po przeniesieniu prawa własności na nabywcę | Najwyższy spośród podstawowych modeli, ponieważ deweloper nie otrzymuje pieniędzy w trakcie budowy |
Od 1 lipca 2022 r. przy nowych przedsięwzięciach deweloperskich otwarty rachunek powierniczy musi być objęty dodatkową gwarancją bankową albo ubezpieczeniową. Oznacza to, że nie stosuje się już nowego otwartego rachunku bez takiego zabezpieczenia. W umowie warto sprawdzić nie tylko sam fakt istnienia rachunku, lecz także jego rodzaj i zakres gwarancji.
Co dzieje się w razie problemów dewelopera?
Jeżeli deweloper wstrzyma budowę albo utraci płynność, środki, których bank jeszcze nie wypłacił, nadal pozostają na rachunku. Nie powinny wejść do masy upadłościowej dewelopera ani zostać przejęte przez jego wierzycieli. Sytuacja pieniędzy wypłaconych wcześniej przy rachunku otwartym zależy natomiast od zastosowanych dodatkowych zabezpieczeń.
Gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa ma chronić nabywcę, gdy deweloper nie ukończy inwestycji lub nie przeniesie własności mimo otrzymania części wpłat. W takim przypadku roszczenie może zostać zaspokojone przez bank albo ubezpieczyciela na zasadach określonych w gwarancji.
Drugą warstwą ochrony jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Fundusz jest finansowany ze składek odprowadzanych przez deweloperów i ma wspierać zwrot wpłat w sytuacjach określonych w przepisach, między innymi przy upadłości dewelopera lub nieukończeniu przedsięwzięcia.
Dla kupującego najważniejsze są trzy elementy ochrony:
- Zablokowanie pieniędzy – środki pozostają na rachunku do czasu spełnienia warunków wypłaty.
- Ochrona przed wierzycielami dewelopera – niewypłacone środki nie są zwykłym majątkiem firmy.
- Zwrot z DFG lub gwarancji – w określonych przypadkach dodatkowe zabezpieczenia mogą umożliwić odzyskanie wpłat.
Rachunek powierniczy nie oznacza, że każda inwestycja jest pozbawiona ryzyka. Zmniejsza jednak ryzyko utraty pieniędzy, ponieważ deweloper nie otrzymuje całej kwoty przed wykonaniem prac. Przed podpisaniem umowy trzeba sprawdzić rodzaj rachunku oraz to, czy rachunek otwarty ma wymaganą gwarancję.
Najprościej mówiąc, rachunek powierniczy działa jak finansowa bariera między kupującym a deweloperem. Bank przechowuje środki i uwalnia je dopiero po potwierdzeniu postępu inwestycji albo przeniesieniu własności. Z punktu widzenia nabywcy największą ochronę daje rachunek zamknięty, a przy rachunku otwartym istotna jest obowiązkowa gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa.
Artykuł nie stanowi porady finansowej ani prawnej. Przed zawarciem umowy deweloperskiej warto sprawdzić jej treść oraz aktualne przepisy z prawnikiem lub innym wykwalifikowanym specjalistą.
